Qu'est-ce qu'un bien en location mixte ?
Un bien en location mixte alterne, sur une même année, entre deux modes d'exploitation : la location courte durée (meublé de tourisme, Airbnb, Booking, séjours de quelques nuits à quelques semaines) et la location longue durée (bail meublé classique ou bail mobilité, engageant le logement pour plusieurs mois). L'objectif est de maximiser le taux d'occupation en captant la demande touristique en haute saison tout en sécurisant un loyer stable le reste de l'année.
C'est une stratégie fréquente dans les villes étudiantes à forte affluence estivale (stations balnéaires, villes de festivals, zones de montagne) où la demande touristique explose sur 3 à 5 mois et où un logement resterait autrement vacant, ou au contraire sous-exploité en restant loué à l'année à un tarif longue durée alors que la haute saison rapporterait bien davantage en courte durée.
Dans Patrimo, un lot peut être configuré en mode Mixte : vous définissez, mois par mois, s'il est exploité en longue durée (LD) ou en courte durée (CD) via un planning annuel. L'app applique alors le bon calcul de loyers, de charges et de rentabilité selon le mode actif chaque mois, sans que vous ayez à dupliquer le bien ou à jongler entre plusieurs fiches.
Un planning annuel type
Voici l'exemple d'un studio en zone touristique, loué en longue durée d'octobre à mai (année universitaire) et basculé en courte durée de juin à septembre (haute saison touristique) :
Ce planning n'est qu'un exemple : certains propriétaires font l'inverse (courte durée en hiver dans une station de ski, longue durée en été), et d'autres ajustent le découpage chaque année selon la demande observée. L'essentiel est de fixer le calendrier plusieurs mois à l'avance pour donner de la visibilité aux deux types de locataires.
Les points de vigilance juridiques
Le contrat du locataire longue durée
Un bail meublé classique (loi de 1989) engage en principe le logement pour un an reconductible, ce qui est incompatible avec une reprise programmée pour la saison touristique. En pratique, les propriétaires en mixte utilisent plutôt :
- Le bail mobilité (1 à 10 mois, non reconductible), adapté aux étudiants et professionnels en mission, avec une date de fin fixée dès la signature.
- Un bail meublé de courte durée déterminée avec clause de non-reconduction, cohérent avec la date de reprise prévue.
Ne signez jamais un bail meublé classique standard si vous prévoyez de reprendre le logement quelques mois plus tard pour la saison : ce type de bail offre au locataire une protection qui rend la reprise très difficile. Faites relire vos contrats mixtes par un professionnel du droit immobilier si vous n'êtes pas sûr du type de bail adapté à votre situation.
La déclaration en mairie du meublé de tourisme
De nombreuses communes, en particulier dans les zones tendues et les grandes agglomérations, imposent un enregistrement en mairie (voire une autorisation de changement d'usage pour une résidence secondaire) dès qu'un logement est loué en meublé de tourisme, même sur une fraction de l'année seulement. Ces règles sont propres à chaque commune et évoluent régulièrement : un passage en mode mixte ne dispense pas de vérifier ces obligations locales avant de démarrer la période courte durée.
Fiscalité : un seul régime pour toute l'année
Point important : dès lors que le logement est meublé (ce qui est presque toujours le cas en mixte, la courte durée l'exigeant de fait), l'ensemble des loyers perçus dans l'année — qu'ils viennent de la période longue durée ou courte durée — relève du même régime fiscal : les BIC, dans le cadre du statut LMNP. Il n'existe pas de fiscalité distincte à appliquer selon le type de séjour : vous cumulez simplement tous les loyers de l'année, puis choisissez entre micro-BIC et régime réel comme pour n'importe quel bien meublé.
Concrètement, additionnez les loyers perçus en courte durée (souvent plus élevés au m²/nuit) et ceux perçus en longue durée, puis appliquez le régime micro-BIC (abattement 50 %) ou le régime réel (charges + amortissement) sur ce total annuel — exactement comme pour un LMNP classique.
Un exemple concret
Léa loue son T2 en bail mobilité d'octobre à mai (8 mois) à 750 €/mois, soit 6 000 €, puis en courte durée de juin à septembre (4 mois) sur Airbnb à un tarif équivalent à 1 600 €/mois une fois l'occupation moyenne prise en compte, soit 6 400 €.
Son revenu locatif annuel total est de 12 400 €, déclaré en un seul bloc en LMNP (BIC). Au régime réel, en déduisant charges et amortissement (environ 7 500 € au total pour cet exemple), son revenu imposable tombe à 4 900 € — un calcul identique à celui d'un LMNP loué toute l'année en longue durée.
✅ Le mode mixte lui permet de gagner environ 30 % de revenus locatifs par rapport à une location 100 % longue durée au même loyer mensuel, en captant la demande touristique estivale.
Anticiper le risque de vacance
Le principal écueil du mode mixte est la vacance locative aux périodes de bascule : un locataire longue durée qui part quelques semaines avant le début de la saison, ou une fin de saison touristique sans locataire longue durée déjà trouvé pour la suite. Pour limiter ce risque :
- Publiez l'annonce longue durée 4 à 6 semaines avant la fin de la période courte durée.
- Calez la date de fin du bail mobilité ou du bail meublé sur une marge de quelques jours avant le pic de la demande touristique, pour avoir le temps de faire un état des lieux et un ménage approfondi.
- Suivez un planning annuel unique et à jour plutôt que deux calendriers séparés, pour visualiser d'un coup d'œil les périodes à risque.
Centralisez le planning LD/CD de chaque bien mixte au même endroit que vos loyers, charges et échéances de prêt : cela évite les oublis de bascule et donne une vision claire de la rentabilité réelle du bien sur l'année complète, tous modes confondus.
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Questions fréquentes
Oui, rien n'interdit de louer un même logement en meublé de tourisme certains mois et en bail meublé classique d'autres mois, tant que chaque contrat respecte les règles qui lui sont propres (durée du bail, préavis, déclaration en mairie le cas échéant). C'est une pratique courante dans les zones touristiques et étudiantes.
Dans de nombreuses communes (notamment les zones tendues et grandes villes), toute activité de location de courte durée d'une résidence principale ou secondaire doit faire l'objet d'un enregistrement ou d'un changement d'usage auprès de la mairie, quelle que soit la part de l'année concernée. Vérifiez les règles locales avant de basculer un bien en mode mixte.
Dès lors que le logement est meublé, l'ensemble des loyers perçus dans l'année — qu'ils proviennent de la période courte durée ou longue durée — relève du régime BIC (LMNP), avec un choix entre micro-BIC et régime réel. Il n'existe pas de fiscalité séparée par type de séjour sur un même bien meublé.
En pratique, la plupart des bailleurs en mixte proposent des baux mobilité ou des baux meublés de courte durée déterminée (souvent reconductibles hors saison), plutôt qu'un bail classique de longue durée qui offrirait au locataire une protection incompatible avec une reprise saisonnière. Le contrat doit clairement fixer la date de fin dès la signature.
Il y a un risque de vacance aux périodes de bascule (fin de bail longue durée avant le début de la saison, ou fin de saison avant qu'un nouveau locataire longue durée soit trouvé) si le planning n'est pas anticipé plusieurs semaines à l'avance. Un bon suivi du calendrier de location est essentiel pour minimiser ces périodes creuses.