Quelles charges sont déductibles de vos revenus fonciers ?
Au régime réel d'imposition, vous pouvez déduire l'ensemble de vos charges foncières réelles de vos revenus locatifs. Ces déductions permettent de réduire votre assiette imposable et, dans certains cas, de générer un déficit foncier avantageux fiscalement.
Ces déductions ne s'appliquent qu'au régime réel. Si vous êtes au micro-foncier (revenus < 15 000 €), un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes ces charges. → Comparer les deux régimes
1. Les intérêts d'emprunt
C'est souvent la déduction la plus significative. Vous pouvez déduire tous les intérêts liés aux emprunts contractés pour votre bien locatif.
2. Les travaux
Les travaux sont souvent la clé du déficit foncier. Tous ne sont pas déductibles : il faut distinguer les travaux selon leur nature.
Les travaux effectués avant la mise en location d'un bien ne sont pas toujours déductibles. Le bien doit avoir vocation à être loué dans un délai raisonnable. Conservez bien toutes vos factures.
3. Les charges de copropriété
Si votre bien est en copropriété, une partie des charges versées au syndic est déductible.
| Type de charge de copropriété | Déductible ? | Précision |
|---|---|---|
| Charges courantes (entretien, gardiennage, ascenseur…) | Oui | Déductibles l'année de leur paiement effectif |
| Charges récupérables sur le locataire | Non | Déjà refacturées au locataire, donc neutralisées |
| Provisions pour gros travaux (fonds travaux) | Partiel | Déductibles uniquement l'année où les travaux sont réalisés |
4. La taxe foncière
La taxe foncière est intégralement déductible, à une exception près.
5. Les assurances
6. Les frais de gestion
7. Charges non déductibles : les pièges à éviter
Certaines charges sont souvent confondues avec des dépenses déductibles — attention à ne pas les inclure dans votre déclaration.
| Charge | Déductible ? | Raison |
|---|---|---|
| Remboursement du capital du prêt | Non | Seuls les intérêts sont déductibles |
| Travaux de construction / agrandissement | Non | S'ajoutent au prix de revient (amortissement non possible en location nue) |
| Charges récupérables sur le locataire | Non | Neutralisées car refacturées |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères | Non | Récupérable sur le locataire |
| Frais personnels non liés au bien | Non | Doivent avoir un lien direct avec l'activité locative |
| Dépréciation / amortissement du bien | Non | Non applicable en location nue (possible en LMNP uniquement) |
Récapitulatif : toutes les charges déductibles
| Catégorie | Charges déductibles |
|---|---|
| Emprunt | Intérêts, frais de dossier, assurance emprunteur, frais de garantie |
| Travaux | Réparation, entretien, amélioration (hors construction/agrandissement) |
| Fiscalité | Taxe foncière (hors ordures ménagères) |
| Assurances | PNO, GLI, protection juridique, assurance emprunteur |
| Gestion | Honoraires d'agence, logiciel de gestion, frais de correspondance |
| Procédure | Honoraires d'avocat, frais d'huissier, frais de tribunal |
| Copropriété | Charges courantes non récupérables sur le locataire |
Conservez tous vos justificatifs (factures, relevés bancaires, avis de taxe foncière) pendant au moins 3 ans — durée pendant laquelle l'administration peut contrôler votre déclaration. Patrimo vous permet de stocker et classer vos justificatifs directement dans l'app.
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Questions fréquentes
Presque entièrement. La taxe foncière est déductible, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui figure sur le même avis mais peut être récupérée sur le locataire. Vérifiez le montant sur votre avis de taxe foncière.
Oui, sous conditions. Les travaux réalisés avant la première mise en location sont déductibles si le bien est destiné à être loué. Cependant, la jurisprudence impose que le bien soit effectivement mis en location dans un délai raisonnable après les travaux. En cas de doute, consultez un conseiller fiscal.
Oui. L'abonnement à un logiciel de gestion locative comme Patrimo est déductible au titre des frais de gestion. C'est une dépense directement liée à l'activité locative. Conservez vos factures d'abonnement pour justifier cette dépense.
Oui, mais uniquement la partie à la charge du propriétaire. Depuis la loi ALUR, les honoraires d'agence sont partagés entre propriétaire et locataire. Seule la quote-part du propriétaire (pour la rédaction du bail, l'état des lieux, la mise en location) est déductible.