LMNP et LMP : deux statuts pour une même activité
Que vous louiez un studio meublé ou plusieurs appartements, votre activité de location meublée relève par défaut du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Mais au-delà de certains seuils de recettes, vous basculez automatiquement en Loueur Meublé Professionnel (LMP) — un statut aux implications fiscales et sociales assez différentes, souvent mal anticipées.
Le passage en LMP n'est ni un choix ni une option : il s'applique automatiquement dès que deux conditions sont réunies simultanément au titre d'une même année d'imposition.
Les deux seuils de bascule LMP
Pour basculer en LMP, les deux conditions suivantes doivent être remplies en même temps :
- Seuil de recettes : vos recettes locatives meublées annuelles (charges comprises) dépassent 23 000 €.
- Seuil de proportion : ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, traitements, autres BIC/BNC, pensions et rentes viagères, revenus des gérants et associés).
Ces seuils et leurs modalités précises de calcul évoluent régulièrement d'une loi de finances à l'autre, et certaines subtilités (foyer fiscal, activités de conjoints, sociétés de personnes) peuvent compliquer le calcul dans votre situation. Vérifiez toujours les montants en vigueur sur impots.gouv.fr ou avec votre expert-comptable avant de tirer une conclusion définitive.
Si une seule des deux conditions est remplie — par exemple des recettes de 30 000 € mais un salaire du foyer plus élevé encore — vous restez en LMNP. C'est un point souvent mal compris : dépasser 23 000 € de recettes locatives meublées ne suffit pas, à lui seul, à faire basculer votre statut.
Testez votre statut
Renseignez vos recettes locatives meublées annuelles et les autres revenus d'activité de votre foyer pour voir de quel côté du seuil vous vous situez.
LMNP vs LMP : le comparatif
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Déclenchement | Régime par défaut | Automatique si les 2 seuils sont franchis |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux forfaitaires (18,6 % en 2026) | Affiliation SSI, cotisations sur le bénéfice |
| Imputation d'un déficit | Reportable 10 ans sur revenus meublés uniquement | Imputable sur le revenu global du foyer |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values des particuliers | Régime des plus-values professionnelles (exonération possible sous conditions après 5 ans) |
| IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | Bien inclus dans l'assiette IFI | Exclusion possible si l'activité est le cœur de l'activité professionnelle, sous conditions strictes |
| Formalités | Immatriculation simple | Statut de professionnel, obligations déclaratives et sociales renforcées |
Ce que la bascule en LMP change concrètement
Des cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux
C'est le changement le plus sensible au quotidien. En LMNP, votre revenu imposable subit les prélèvements sociaux forfaitaires (18,6 % en 2026, suite à la hausse de la CSG prévue par la LFSS 2026 pour les revenus de location meublée non professionnelle — la location nue reste à 17,2 %). En LMP, vous êtes affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) et payez des cotisations sociales calculées sur votre bénéfice, généralement à un taux plus élevé — mais qui vous ouvrent aussi des droits (retraite, maladie) que le LMNP n'apporte pas.
Un déficit plus puissant
C'est en revanche un vrai avantage du LMP : un déficit BIC devient imputable sur le revenu global du foyer fiscal, sans le plafonnement à l'activité meublée qui s'applique en LMNP. Pour un foyer avec d'autres revenus significatifs et un bien fortement déficitaire (grâce à l'amortissement, notamment), l'effet peut être notable.
Une fiscalité de la plus-value différente
À la revente, le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (avec abattements pour durée de détention). Le LMP relève lui du régime des plus-values professionnelles, avec notamment une possibilité d'exonération totale ou partielle après 5 ans d'activité, sous conditions de recettes — un mécanisme à étudier au cas par cas avec un expert-comptable, car les règles sont techniques.
Nathalie perçoit 31 000 €/an de loyers meublés sur trois studios, alors que son salaire s'élève à 26 000 €/an. Ses recettes locatives (31 000 €) dépassent bien 23 000 € et dépassent son salaire (26 000 €) : les deux conditions sont réunies, elle bascule automatiquement en LMP cette année-là.
Si son salaire avait été de 35 000 € au lieu de 26 000 €, ses recettes locatives (31 000 €) resteraient inférieures à ses autres revenus : elle serait restée en LMNP, malgré des recettes locatives supérieures à 23 000 €.
Peut-on anticiper ou éviter la bascule ?
- Surveiller le ratio entre recettes meublées et autres revenus du foyer d'une année sur l'autre, en particulier en cas de baisse de salaire ou de départ à la retraite d'un conjoint.
- Répartir la détention entre plusieurs membres du foyer peut, dans certains montages, influer sur le calcul — un point à étudier précisément avec un professionnel, car les règles anti-abus existent.
- Anticiper plutôt que subir : si la bascule est prévisible (croissance du parc locatif meublé), mieux vaut estimer en amont l'impact en cotisations sociales et en préparer le financement, plutôt que découvrir le changement de statut au moment de la déclaration.
Suivez vos recettes locatives meublées cumulées tout au long de l'année, bien avant la déclaration, pour ne pas être surpris par un franchissement de seuil. Patrimo centralise les loyers de tous vos biens, meublés et nus, pour garder cette vision à jour en continu.
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Questions fréquentes
Vous basculez en LMP uniquement si vos recettes locatives meublées annuelles dépassent 23 000 € ET si ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC/BNC, pensions, etc.). Les deux conditions doivent être réunies simultanément : si une seule est remplie, vous restez LMNP.
Oui, dès lors que les deux seuils sont franchis au titre d'une année, le statut LMP s'applique automatiquement à cette année, sans démarche volontaire de votre part — il n'y a pas d'option à cocher.
En général oui : le LMP est affilié à la Sécurité sociale des indépendants et paie des cotisations sociales sur son bénéfice, alors que le LMNP est soumis aux prélèvements sociaux forfaitaires (18,6 % en 2026, suite à la hausse de la CSG prévue par la LFSS 2026) sur son revenu imposable. Les taux et modalités évoluent régulièrement — à vérifier auprès de l'URSSAF ou d'un expert-comptable.
Oui. En LMNP, le déficit BIC n'est imputable que sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes. En LMP, le déficit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, sans ce plafonnement à l'activité meublée — un avantage significatif en cas de déficit important.
Oui, le statut est réévalué chaque année selon les deux seuils. Si vos recettes locatives repassent sous le seuil, ou si vos autres revenus d'activité redeviennent supérieurs à vos recettes meublées, vous redevenez LMNP l'année suivante. Les conséquences d'un tel changement (radiation SSI, traitement des plus-values en cours) méritent d'être anticipées avec un expert-comptable.