« Formulaire 2033 » : de quoi parle-t-on vraiment ?
Dans le langage courant, on parle du « formulaire 2033 », mais il s'agit en réalité d'un ensemble de documents : la liasse fiscale simplifiée BIC, composée du formulaire principal 2031-SD (déclaration de résultat) et de ses annexes 2033-A à 2033-G. C'est ce que doit produire chaque année tout LMNP au régime réel, en plus de sa déclaration de revenus classique.
Le régime réel simplifié (liasse 2031/2033, celle décrite ici) s'applique à la grande majorité des LMNP. Le régime réel normal (liasse complète, formulaires 2050 et suivants) ne concerne que les structures dont le chiffre d'affaires dépasse un seuil élevé — rarissime pour un particulier en LMNP.
Les documents qui composent la liasse
| Formulaire | Ce qu'il contient |
|---|---|
| 2031-SD | Déclaration de résultat principale — identification, régime, renvoi vers les annexes |
| 2033-A | Bilan simplifié — actif (bien, mobilier, trésorerie) et passif (emprunts, capital) |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié — produits (loyers) et charges, dont les amortissements |
| 2033-C | Tableau des immobilisations, amortissements et plus-values — le plus important en LMNP |
| 2033-D | Composition du capital, provisions, renseignements divers (souvent sans objet pour un LMNP simple) |
| 2042-C-PRO | Déclaration de revenus complémentaire — report du résultat BIC net (case régime réel non pro) |
Guide pas à pas
Le terrain n'est jamais amortissable — seule la valeur de la construction l'est. En pratique, on retient souvent une répartition de 10 à 20 % pour le terrain et le reste pour le bâti, sauf indication plus précise (acte notarié, expertise). Cette répartition est essentielle et régulièrement contrôlée par l'administration.
Exemple complet : Sophie, studio meublé à Nantes
Sophie loue un studio meublé 950 €/mois, soit 11 400 € de loyers annuels. Elle l'a acheté 150 000 € (dont 20 000 € de terrain non amortissable, donc 130 000 € amortissables sur 25 ans) et a meublé pour 8 000 € (amortis sur 5 ans).
Bien : 130 000 € ÷ 25 ans = 5 200 €/an
Mobilier : 8 000 € ÷ 5 ans = 1 600 €/an
Total amortissements : 6 800 €/an
Produits (loyers) : 11 400 €
Charges : intérêts d'emprunt 2 800 € + charges de copropriété 900 € + taxe foncière 1 100 € + assurance 250 € + amortissements 6 800 € = 11 850 €
11 400 € − 11 850 € = −450 € (léger déficit BIC)
Sophie ne paie aucun impôt sur ses loyers cette année-là, alors qu'elle a bien encaissé 11 400 € sur son compte. En micro-BIC, elle aurait été imposée sur 5 700 € (abattement de 50 %). Le déficit BIC de 450 € est reportable sur ses revenus meublés des 10 prochaines années.
Erreurs fréquentes à éviter
- Oublier d'exclure le terrain de la base amortissable
- Amortir le mobilier sur la même durée que le bien (les durées d'usage sont très différentes)
- Oublier de répartir un componentisation minimale (gros œuvre / agencements) qui optimise la déduction
- Confondre remboursement du capital de l'emprunt (non déductible) et intérêts (déductibles)
- Ne pas produire la liasse une année où le résultat est nul ou déficitaire — elle reste obligatoire
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Questions fréquentes
C'est le nom donné dans le langage courant à la liasse fiscale simplifiée BIC : le formulaire 2031-SD (déclaration de résultat) et ses annexes 2033-A à 2033-G. Elle est obligatoire chaque année pour tout LMNP au régime réel.
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement conseillé. Le tableau des amortissements (2033-C) demande une méthode rigoureuse, et une erreur de répartition ou de durée se répercute sur plusieurs années de déclaration. De nombreux experts-comptables proposent des forfaits LMNP à tarif raisonnable.
Contrairement au déficit foncier de la location nue, un déficit BIC en LMNP n'est pas imputable sur votre revenu global. Il est reportable sur vos revenus de location meublée des 10 années suivantes — ce qui, combiné à l'amortissement, peut neutraliser l'imposition pendant longtemps.
Oui. Tant que vous êtes au régime réel, la liasse 2031/2033 est obligatoire chaque année, que le résultat soit bénéficiaire, nul ou déficitaire.
Elle se dépose en ligne, généralement au printemps, via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ou via un logiciel de télétransmission compatible EDI/EFI. Vérifiez chaque année la date limite exacte, elle peut varier légèrement.