Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier se produit lorsque vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers. Plutôt qu'une perte sèche, ce déficit devient un avantage fiscal : il peut s'imputer sur votre revenu global, réduisant ainsi directement votre base imposable à l'impôt sur le revenu.
C'est un mécanisme particulièrement puissant pour les propriétaires qui réalisent des travaux importants (rénovation, isolation, remise aux normes) ou qui ont des charges élevées.
Si vos charges déductibles (travaux, taxe foncière, assurances…) dépassent vos loyers, le surplus peut être déduit de l'ensemble de vos revenus (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 €/an.
Comment se calcule le déficit foncier ?
Le calcul se fait en deux étapes : d'abord on isole les intérêts d'emprunt (qui ont un traitement spécial), ensuite on calcule le résultat des autres charges.
Dans cet exemple, le propriétaire a un déficit de 5 100 €. Ce montant est entièrement imputable sur son revenu global (salaires, etc.) puisqu'il est inférieur au plafond de 10 700 €.
Le plafond de 10 700 € : comment ça marche ?
Tout déficit foncier n'est pas intégralement imputable sur le revenu global. L'administration applique des règles précises :
| Type de déficit | Imputation possible | Plafond |
|---|---|---|
| Déficit hors intérêts d'emprunt | Sur le revenu global (salaires, pensions…) | 10 700 €/an |
| Excédent au-delà de 10 700 € | Reportable sur les revenus fonciers uniquement | 10 ans maximum |
| Déficit provenant des intérêts d'emprunt | Reportable sur les revenus fonciers uniquement | 10 ans maximum |
Pour les travaux d'économie d'énergie réalisés sur des passoires thermiques entre 2023 et 2025, le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est temporairement porté à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 €). Une opportunité à saisir avant la fin 2025.
Simulateur de déficit foncier
Les conditions pour bénéficier du déficit foncier
- Être au régime réel d'imposition (impossible en micro-foncier)
- Louer le bien en location nue (non meublée)
- Le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'imputation du déficit (sinon le fisc reprend l'avantage)
- Le déficit doit provenir de charges déductibles légitimes et justifiées
Si vous imputez un déficit foncier en 2025 et que vous vendez le bien ou cessez de le louer avant le 31 décembre 2027, l'administration fiscale reprend l'avantage accordé. Planifiez bien avant d'entreprendre de gros travaux.
Stratégies pour optimiser son déficit foncier
Concentrer les travaux sur une seule année
Plutôt que d'étaler vos travaux sur plusieurs années, il peut être avantageux de les regrouper sur un même exercice pour maximiser le déficit imputable. Si votre TMI est de 30 %, chaque euro de déficit vous économise 0,30 € d'impôt.
Choisir le bon timing d'acquisition
Acquérir un bien nécessitant des travaux en début d'année permet d'avoir une année entière pour générer du déficit foncier. Les travaux réalisés avant la première mise en location peuvent aussi être déductibles sous conditions.
Profiter du plafond majoré pour la rénovation énergétique
Jusqu'au 31 décembre 2025, les propriétaires de logements classés F ou G au DPE bénéficient d'un plafond doublé (21 400 €) pour les travaux d'amélioration énergétique. C'est une fenêtre limitée à ne pas rater.
Reporter intelligemment le déficit excédentaire
Si votre déficit dépasse 10 700 €, la partie excédentaire n'est pas perdue : elle est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Patrimo suit automatiquement vos déficits reportables d'année en année.
Un propriétaire avec 30 % de TMI qui génère 10 700 € de déficit foncier économise 3 210 € d'impôt sur le revenu + les prélèvements sociaux sur ses futurs revenus fonciers. Sur 3 à 5 ans de déficit reporté, l'économie totale peut atteindre 10 000 à 20 000 €.
Suivez vos déficits fonciers avec Patrimo
Patrimo calcule votre déficit foncier en temps réel, suit vos reports d'année en année et vous alerte quand la condition de location de 3 ans approche.
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Questions fréquentes
Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an. Pour les travaux d'économie d'énergie réalisés sur des logements classés F ou G entre 2023 et 2025, ce plafond est temporairement porté à 21 400 €. L'excédent non imputé est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Partiellement. La partie du déficit imputée sur le revenu global réduit uniquement l'impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux (CSG/CRDS à 17,2 %). En revanche, si les années suivantes vous avez à nouveau des revenus fonciers, le déficit reporté viendra les réduire — et donc réduire aussi vos prélèvements sociaux sur ces revenus.
Le déficit foncier classique ne s'applique pas aux biens en location meublée (LMNP/LMP) qui relèvent des BIC. Pour les biens en Pinel (dispositif toujours valable pour les baux antérieurs), des règles spécifiques s'appliquent. Dans les deux cas, il est conseillé de consulter un conseiller fiscal pour optimiser votre situation.
Si vous vendez le bien ou cessez de le louer avant le 31 décembre de la 3ème année suivant l'imputation du déficit, l'administration reprend l'avantage fiscal accordé. Vous devrez réintégrer le déficit imputé dans vos revenus de l'année de la vente. Attention donc à la durée de détention avant toute cession.