Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier est le régime fiscal simplifié pour les propriétaires bailleurs. Il s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €.
Son principe est simple : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts pour tenir compte de vos charges. Vous n'avez donc aucune charge à justifier.
Vous percevez 10 000 € de loyers annuels → l'administration déduit 3 000 € automatiquement → vous êtes imposé sur 7 000 € de revenus fonciers nets.
Qui peut bénéficier du micro-foncier ?
- Propriétaires dont les revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 €/an
- Propriétaires de biens non meublés (location nue uniquement)
- Propriétaires dont aucun bien n'est soumis à un régime fiscal spécial (Malraux, monuments historiques, etc.)
Qu'est-ce que le régime réel ?
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et justifiées de vos revenus fonciers. Ce régime est obligatoire si vos revenus dépassent 15 000 €, mais vous pouvez aussi l'adopter volontairement en dessous de ce seuil.
Les charges déductibles au régime réel
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier
- Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Primes d'assurance (PNO, loyers impayés)
- Frais de gestion et honoraires d'agence
- Frais de copropriété (charges récupérables exclues)
- Frais de procédure (avocat, huissier)
Si vous optez volontairement pour le régime réel alors que vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous êtes engagé pour une durée minimale de 3 ans. Réfléchissez bien avant de basculer.
Micro-foncier vs régime réel : le comparatif
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de revenus | ≤ 15 000 €/an Automatique | Aucun plafond Obligatoire > 15k€ |
| Mode de calcul | Abattement forfaitaire 30 % | Déduction des charges réelles |
| Justificatifs à fournir | Aucun | Toutes les charges |
| Déclaration fiscale | Formulaire 2042 simplifié | Formulaire 2044 détaillé |
| Déficit foncier possible | Non | Oui (jusqu'à 10 700 €/an) |
| Idéal si vos charges représentent… | Moins de 30 % des loyers | Plus de 30 % des loyers |
| Engagement | Annuel (reconductible) | 3 ans minimum si option volontaire |
Simulateur : micro-foncier ou régime réel ?
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Comment choisir en pratique ?
La règle de base est simple : si vos charges dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est généralement plus avantageux. En dessous de 30 %, le micro-foncier l'est.
Marie perçoit 8 400 €/an de loyers. Ses charges réelles s'élèvent à 1 800 € (taxe foncière, assurance, frais de gestion), soit 21 % de ses loyers.
✅ Le micro-foncier est plus intéressant : l'abattement forfaitaire de 30 % (2 520 €) est supérieur à ses charges réelles (1 800 €). Elle économise 720 € de base imposable.
Thomas perçoit 12 000 €/an de loyers. Il a réalisé 5 500 € de travaux cette année, plus 900 € d'intérêts d'emprunt, 1 200 € de taxe foncière et 600 € d'assurance. Total charges : 8 200 € (68 %).
✅ Le régime réel est nettement meilleur : il déduit 8 200 € au lieu de l'abattement forfaitaire de 3 600 €. Son revenu imposable tombe à 3 800 € contre 8 400 € en micro-foncier. Et si ses charges dépassent ses loyers, il peut même générer un déficit foncier.
Les cas particuliers
Vous avez un crédit immobilier
Les intérêts d'emprunt sont déductibles uniquement au régime réel. Si vous remboursez un crédit conséquent, le régime réel est presque toujours préférable.
Vous planifiez des travaux importants
Les travaux de réparation et d'entretien sont entièrement déductibles au régime réel. Si vous prévoyez une rénovation, anticipez le passage au régime réel — idéalement l'année fiscale des travaux. N'oubliez pas l'engagement de 3 ans.
Vous avez plusieurs biens
Le seuil de 15 000 € s'apprécie sur l'ensemble de vos revenus fonciers, tous biens confondus. Attention : si vous optez pour le régime réel sur un bien, cela s'applique à tous vos biens.
Recalculez chaque année votre situation, notamment quand vos charges évoluent significativement (travaux, remboursement d'emprunt, changement d'assurance). Patrimo vous alerte automatiquement sur le régime le plus avantageux.
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Questions fréquentes
Le plafond reste à 15 000 € de revenus fonciers bruts par an en 2025. Ce seuil n'a pas évolué depuis plusieurs années. Si vous dépassez ce montant, le régime réel devient obligatoire.
Non. Si vous optez volontairement pour le régime réel alors que vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous êtes engagé pour 3 ans minimum. En revanche, si vous dépassez le plafond, le passage au régime réel est automatique et obligatoire dès l'année suivante.
Non. Le régime micro-foncier est réservé à la location nue (non meublée). Pour la location meublée, c'est le régime micro-BIC (abattement 50 %) ou le régime réel BIC qui s'applique — c'est une fiscalité différente, avec ses propres règles.
En micro-foncier, vous renseignez le montant brut de vos loyers dans la case 4BE du formulaire 2042. L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement par le fisc. Au régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044 en détaillant chaque charge.
Non, vous ne pouvez déduire aucune charge individuellement en micro-foncier — ni les travaux, ni les intérêts d'emprunt, ni la taxe foncière. Seul l'abattement forfaitaire de 30 % s'applique. Si vous avez réalisé des travaux importants, le régime réel sera quasiment toujours plus avantageux.