Pourquoi la revente change tout en LMNP
Pendant toute la durée de location, le régime réel BIC en LMNP permet de déduire chaque année l'amortissement du bien et du mobilier — souvent au point de ramener le revenu imposable proche de zéro (voir notre guide micro-BIC ou réel). C'est l'atout fiscal majeur du statut.
Mais cet avantage n'est pas gratuit à long terme : au moment de la revente, une partie de cet amortissement peut désormais être réintégrée dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui alourdit la fiscalité de sortie. C'est un changement de fond intervenu avec la loi de finances pour 2025, qui a mis fin à un traitement historiquement très favorable du LMNP par rapport au LMP.
Les règles décrites ici reflètent le droit applicable tel que nous le comprenons à la date de publication, notamment la réforme issue de la loi de finances pour 2025. La fiscalité des plus-values LMNP a fait l'objet de débats et d'évolutions doctrinales répétés depuis plus de dix ans. Avant toute cession, vérifiez les règles en vigueur sur impots.gouv.fr ou auprès d'un expert-comptable — les montants et seuils cités sont donnés à titre pédagogique.
Avant 2025 : un régime historiquement avantageux
Pendant longtemps, la doctrine fiscale (notamment la réponse ministérielle connue sous le nom de RES N°2012/33) admettait que la plus-value de cession d'un bien loué en LMNP se calculait sans tenir compte des amortissements déduits pendant la période de location. Concrètement : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value restait le prix d'achat initial, non diminué des amortissements pratiqués.
Ce traitement était nettement plus favorable que celui applicable au LMP (Loueur Meublé Professionnel), où les amortissements ont toujours été réintégrés dans le calcul de la plus-value professionnelle — voir notre guide sur LMP ou LMNP. Cette différence de traitement entre deux statuts pourtant proches était régulièrement pointée du doigt.
Depuis 2025 : la réintégration des amortissements
La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette spécificité. Pour les cessions de biens meublés relevant du régime réel LMNP réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, rapprochant le traitement du LMNP de celui du LMP sur ce point précis.
Plutôt que de retenir le prix d'acquisition initial, le calcul de la plus-value part désormais d'un prix d'acquisition diminué du montant cumulé des amortissements déduits pendant la location. Mécaniquement, la plus-value brute imposable augmente d'autant, puisqu'elle correspond à la différence entre le prix de cession et ce prix d'acquisition « net d'amortissements ».
Ce qui ne change pas
Malgré cette réforme, la plus-value de cession en LMNP continue de relever du régime des plus-values immobilières des particuliers — le même que pour un bien loué nu — et non du régime des plus-values professionnelles applicable en LMP. Les abattements pour durée de détention s'appliquent donc normalement sur la plus-value ainsi recalculée :
- Exonération progressive de l'impôt sur le revenu à partir de la 6ᵉ année de détention, totale au bout de 22 ans
- Exonération progressive des prélèvements sociaux à partir de la 6ᵉ année, totale au bout de 30 ans
- Application, le cas échéant, de la surtaxe sur les plus-values élevées
LMNP vs LMP : deux logiques de sortie différentes
| Critère | LMNP (réel) | LMP |
|---|---|---|
| Régime de plus-value | Particuliers (comme la location nue) | Professionnel (BIC) |
| Amortissements réintégrés | Oui, depuis les cessions à compter du 15/02/2025 | Oui, de longue date |
| Abattement durée de détention | Oui — 22 ans (IR) / 30 ans (PS) | Non applicable (régime pro) |
| Exonération possible sous conditions | Via abattement durée de détention | Possible sous conditions de recettes (art. 151 septies) après 5 ans d'activité |
| Impact pratique | Sortie plus lourde qu'avant 2025, mais reste souvent plus douce qu'en LMP sur les biens détenus longtemps | Peut être exonérée si les recettes restent sous les seuils légaux |
Un exemple concret
Sophie a acheté un studio meublé 150 000 € il y a 12 ans, en LMNP au régime réel. Sur cette période, elle a déduit 54 000 € d'amortissements cumulés (bien + mobilier). Elle revend aujourd'hui son bien 210 000 €.
Avant 2025, la plus-value brute aurait été calculée ainsi : 210 000 € − 150 000 € = 60 000 € de plus-value brute.
Avec la réintégration des amortissements (cession après le 15 février 2025), le prix d'acquisition retenu est ramené à 150 000 € − 54 000 € = 96 000 €. La plus-value brute devient 210 000 € − 96 000 € = 114 000 €, soit près du double.
Sur cette plus-value recalculée s'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention (12 ans de détention ouvrent déjà droit à un abattement partiel, mais loin de l'exonération totale à 22/30 ans). ⚠️ Le taux exact d'abattement selon l'année de détention doit être vérifié sur le barème en vigueur au moment de la cession.
✅ Le message à retenir : plus l'amortissement cumulé pratiqué pendant la location est élevé, plus la réintégration alourdit la plus-value taxable à la sortie. C'est un paramètre à intégrer dès l'achat dans une stratégie de détention longue.
Comment anticiper l'impact à la revente
- Suivez votre tableau d'amortissement tout au long de la location — c'est la base du calcul de plus-value à la sortie, et votre comptable en aura besoin le jour de la cession.
- Intégrez la durée de détention dans votre stratégie : plus vous conservez le bien longtemps, plus les abattements pour durée de détention réduisent l'impact de la réintégration des amortissements.
- Simulez la plus-value avant de signer un compromis, idéalement avec un expert-comptable ou un notaire, pour éviter les mauvaises surprises sur le prix net perçu.
- Comparez avec le passage en LMP si vos recettes s'en rapprochent : le régime professionnel peut, sous conditions de recettes, ouvrir droit à une exonération totale de plus-value après 5 ans d'activité, ce que le LMNP ne permet pas.
Conservez précieusement chaque année votre tableau d'amortissement et vos justificatifs d'acquisition (acte notarié, frais, travaux). Le jour de la revente, ces documents sont indispensables pour calculer correctement la plus-value et éviter tout redressement. Patrimo centralise ce suivi bien par bien, pour ne rien perdre au fil des années.
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Questions fréquentes
Depuis la loi de finances pour 2025, oui, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 : les amortissements déduits fiscalement pendant la location meublée non professionnelle sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui l'augmente mécaniquement par rapport à l'ancien régime.
En LMNP, la plus-value de cession reste calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers — comme pour un bien loué nu — avec les abattements pour durée de détention. Seul le mode de calcul du prix d'acquisition change désormais, avec la réintégration des amortissements. En LMP, c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique, avec des règles d'exonération différentes.
Les amortissements du bien immobilier et, selon les cas, des travaux d'amélioration ou d'agrandissement déduits pendant la période de location meublée. Certaines dépenses (entretien, réparation courante) et certaines situations particulières peuvent être traitées différemment : vérifiez le détail avec un expert-comptable avant toute cession.
Oui. Une fois la plus-value brute recalculée en tenant compte des amortissements réintégrés, les abattements pour durée de détention du régime des particuliers continuent de s'appliquer normalement : exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
La réintégration s'applique en principe à toutes les cessions de biens meublés LMNP depuis le 15 février 2025, sauf exceptions prévues par la loi (notamment certaines résidences avec services sous statut particulier, ou lorsque le bien constitue la résidence principale du contribuable). Il n'existe pas de mécanisme général pour s'y soustraire : anticiper l'impact fiscal avant une vente est essentiel.